Cessione di cubatura: cos’è?
“La cessione di cubatura è un istituto giuridico, precisamente un contratto atipico ossia non disciplinato espressamente dalla legge con il quale il proprietario di un fondo cede, in tutto o in parte, al proprietario del fondo confinante la cubatura, ossia la potenzialità edificatoria del proprio terreno, stabilita dagli strumenti urbanistici in vigore in quella zona”.
Si articolano due momenti:
1. l’accordo contrattuale (di natura privatistica) fra i proprietari dei terreni;
2. un provvedimento della P.A. (di natura pubblicistica) con cui il cessionario della volumetria ha così il permesso di costruire per realizzare un fabbricato più ampio rispetto a quello che avrebbe potuto edificare utilizzando la sola volumetria disponibile per il proprio terreno.
Il diritto edificatorio viene così notevolmente ampliato.
Cessione di cubatura: forma e requisiti
Oggetto del contratto: il trasferimento di volumetria utile a costruire.
Per la validità del contratto: non è necessaria la forma scritta.
Tale forma, però, è indispensabile ai fini di prova del contenuto in quanto il diritto ceduto non può essere fatto valere verbalmente nei confronti della Pubblica Amministrazione per il rilascio del permesso a costruire.
Importante circostanza
L’atto di cessione di cubatura deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, per rendere l’operazione conoscibile, e opponibile, ai terzi interessati, come i successivi acquirenti del bene che hanno perduto la propria volumetria edificabile e devono poter conoscere questa importante circostanza.
Cessione di cubatura: confini di applicabilità
Per non alterare nel territorio l’equilibrio delle destinazioni e delle volumetrie stabilite dal PRG, la giurisprudenza ha stabilito in generale i “confini di applicabilità” della cessione della cubatura stabilendo che si possa applicare:
solo se il terreno di ‘atterraggio’ della volumetria assentita dal PRG ha la stessa destinazione di quello di ‘decollo’;
se i lotti tra i quali avviene il cd .“travaso” delle volumetrie sono “contigui” (ovvero vicini se non proprio aderenti e confinanti).
Cessione di cubatura: applicazione dell’imposta di registro
Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, le Sezioni Unite civili della Cassazione con sentenza n.16080 del 9 giugno 2021 hanno statuito:
“La cessione di cubatura con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto domenicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto: – immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale; – non richiedente la forma scritta ab substantiam ex art.1350c.c […] assoggettabile ad imposta proporzionale di registro con atto ‘diverso’ avente ad oggetto prestazione di a contenuto patrimoniale[…]”.
Cessione di cubatura: trasferimento di cubatura, registro al 3%
La Cassazione a Sezioni Unite, in sintesi, ha precisato che l’atto de quo:
è immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
non richiede la forma scritta ad substantiam;
è trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis, c.c.;
è assoggettabile a imposta proporzionale di registro come “atto diverso, avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al DPR n. 131 del 19866 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al d. Lgs. n. 347 del 1990 e 10, comma 2, del medesimo d.Lgs.”.
Cessione di cubatura: trattamento tributario
Per individuare il trattamento tributario occorre distinguere se il cedente è un privato od un imprenditore, sia in riferimento all’imposizione diretta che a quella indiretta.
Ai fini delle imposte dirette:
se la cessione è effettuata da persona fisica non imprenditore, si applicano le disposizioni dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR;
se la cessione è effettuata da un’impresa, dà luogo ad un ricavo ex art. 85 TUIR se il terreno è iscritto tra le rimanenze, oppure ad una plusvalenza patrimoniale ex art. 86 TUIR se il terreno rientra tra le “immobilizzazioni”.
Ai fini delle imposte indirette:
• se il cedente non è un soggetto passivo Iva, si applica l’imposta di registro proporzionale con le aliquote proprie dei trasferimenti immobiliari previste dall’art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/86, oltre in ogni caso alle imposte ipocatastali;
• se il cedente è un soggetto passivo Iva, si applica l’Iva con aliquota ordinaria ove sussistano i presupposti soggettivi per il cedente.
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